З 1 липня в Україні офіційно відкрився ринок землі. Поки що тільки для фізичних осіб. Мораторій на купівлю-продаж земель сільськогосподарського призначення, який існував із невеликими перервами майже 30 років (із 1991 року), тепер втратив чинність.

Першого ж дня станом на 11:00 ранку в Держреєстрі речових прав на нерухоме майно було зареєстровано 11 угод із сільськогосподарською землею. Про це повідомив під час презентації запуску ринку землі міністр юстиції Денис Малюська.

Як це вдалося, залишається тільки гадати (хоча міністр не гарантував, що всі ці угоди стосуються колишньої "підмораторої" землі). Адже процедура покупки-продажу, як запевняють юристи, досить довга і непроста.

Про це ж, до речі, говорив і міністр юстиції.

"Це не так, що, наприклад, у Іваненка є земля, я пішов, заплатив гроші і пішов. Насправді буде проводитися досить велика перевірка нового власника землі", – сказав Денис Малюська.

Також багато попередньої роботи з оформлення документів належить продавцю.

1. Підготовка документів

Операції з купівлі-продажу землі мають багато умов і обмежень, тому перше, що повинна зробити людина, яка планує продати свою сільгоспділянку, – це підготувати всі необхідні документи.

Як розповідає адвокат Наталія Гнатуш, керівник однойменного адвокатського бюро, передусім потрібно, щоб ділянці був присвоєний кадастровий номер. І щоб право на цю ділянку було зареєстровано в Держреєстрі речових прав на нерухоме майно. Також знадобиться паперова або електронна виписка з цього реєстру.

Чи є у вашої ділянки кадастровий номер – можна перевірити на публічній кадастровій карті.

"Якщо кадастрового номера немає, необхідно звернутися до розробника документації із землеустрою для виготовлення технічної документації зі встановлення або відновлення меж ділянки в натурі і зареєструвати ділянку в Державному земельному кадастрі. Під час реєстрації ділянки їй буде присвоєний кадастровий номер", – пояснює Наталія Гнатуш.

Для реєстрації права власності потрібно звернутися до виконавчих органів сільських, селищних і міських рад, до нотаріуса або до ЦНАП. Найближчий можна вибрати зі списку.

Для реєстрації права власності потрібні такі документи:

• виписка з Державного земельного кадастру;
• копія та оригінал паспорта та ідентифікаційного номера;
• підтвердження сплати адміністративного збору;
• документ про права на ділянку (державний акт на право власності на землю, договори купівлі-продажу, дарування, міни, рішення суду, свідоцтво про право на спадщину).

Після реєстрації права власності на землю потрібно замовити паперову або електронну виписку з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

2. Перший похід до нотаріуса

Підготовка багатьох інших супровідних документів, а також перевірка ділянки перед операцією покладаються на нотаріуса. Тому насамперед потрібно вибрати, хто з них супроводжуватиме угоду купівлі-продажу.

"В перший візит до нотаріуса потрібно подати заяву та проєкт договору купівлі-продажу із зазначенням попередньої суми угоди. Крім того, нотаріус повинен зареєструвати в Держреєстрі речових прав на нерухоме майно намір про продаж земельної ділянки, якщо ділянка перебуває в оренді", – говорить Максим Рештак, юрист

Також нотаріус, який реєструватиме договір купівлі-продажу, повинен буде запросити інформацію про те, чи не є ділянка предметом судового спору, чи не перебуває земля під арештом, чи немає заборони на відчуження. Якщо які-небудь обмеження є, потрібно буде або відмовитися від продажу, або виконати умови, щоб заборони були скасовані.

До речі, що стосується договору купівлі-продажу, то типовий текст може запропонувати нотаріус. Але експерти радять все-таки попередньо проконсультуватися з юристом і попросити скласти текст договору з урахуванням особливостей конкретної ділянки. До того ж, ринок сільгоспземлі тільки відкрився, і ні у кого немає досвіду подібних угод.

3. Пошук покупця

За новими законами, пріоритетне право на придбання ділянки, що йде на продаж, має насамперед надрокористувач, який має дозвіл на видобуток корисних копалин загальнодержавного значення (якщо земельна ділянка знаходиться в межах ділянки надр, наданих йому в користування). У другу чергу – орендар. Це означає, що продавець повинен насамперед запропонувати купити землю їм (при цьому чергу орендаря настає тільки в разі відсутності надрокористувача або його відмови від купівлі ділянки). Зробити це також потрібно буде через нотаріуса.

І ось тут настає пауза в просуванні угоди.

"Якщо ділянка перебуває в межах ділянки надр або в оренді, повинен використовуватися особливий порядок повідомлення надрокористувача або орендаря про майбутній продаж. Виключити надрокористувача з цього ланцюжка вийде, тільки якщо земельна ділянка призначена для садівництва або якщо в її межах розташовані об'єкти нерухомості власника або орендаря. Не пізніше, ніж за два місяці до укладення договору купівлі-продажу, нотаріус повинен зареєструвати намір власника продати таку земельну ділянку в Держреєстрі речових прав на нерухоме майно. Одночасно нотаріус повинен направити надрокористувачу або орендарю повідомлення про планований продаж цінним листом, з описом та повідомленням, яке повинно бути вручено під розписку. Надрокористувач або орендар повинен дати відповідь протягом місяця. А вся процедура займе близько трьох місяців. Крім того, слід завжди пам'ятати, що закон дав можливість надрокористувачам та орендарям передавати своє пріоритетне право третім особам, якщо їм самим купувати земельну ділянку у власність поки не можна", – пояснює Максим Рештак.

Якщо надрокористувач або орендар захоче купити ділянку, продавець зобов'язаний буде укладати угоду саме з ним, попередньо погодивши умови. Якщо ж вони відмовляться або не дадуть відповідь (що рівнозначно згоді на продаж в "чужі руки"), потрібно буде шукати покупця своїми силами.

"Якщо власник захоче продати ділянку, яка не передана в оренду і в межах якої не видані спеціальні дозволи на користування надрами, то продати таку ділянку можна буде за звичайною процедурою. Тобто власник може шукати покупців серед знайомих або розмістити оголошення про продаж на профільних ресурсах", – говорить Наталія Гнатуш.

Крім спілкування зі знайомими і розміщення оголошень на сайтах нерухомості, теоретично продавець зможе виставити свою ділянку на електронний аукціон (земельні торги). Але такі аукціони з продажу землі сільгосппризначення поки не проводяться. З 6 липня проводитимуться тільки аукціони на право користування землями державної та комунальної власності (оренди, суперфіцію, емфітевзису).

Коли потенційний покупець уже відомий, потрібно повідомити про це нотаріуса, щоб він міг перевірити, скільки землі вже знаходиться у власності цієї людини і фірм, з якими вона пов'язана. Чи не перевищений ліміт в 100 га.

4. Сплата податків і зборів

Оформлятиме договір купівлі-продажу ділянки нотаріус. Але він візьметься за оформлення договору тільки після того, як будуть сплачені всі податки і збори.

Основне податкове навантаження при цьому лягає на продавця ділянки. Він повинен буде сплатити:

• податок на доходи фізичних осіб за ставкою – 5% від ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу;
• військовий збір – в розмірі 1,5% від ціни продажу.

При цьому ціна в договорі не повинна бути нижче оціночної вартості землі.

Також потрібно передбачити деяку суму на оплату документів, які нотаріус буде замовляти в держреєстрах, і оплату послуг самого нотаріуса.

Наталія Гнатуш нагадує: законодавством передбачені пільги за податками для деяких категорій.

"Зокрема, звільняються від оподаткування власники земельних ділянок сільськогосподарського призначення та земельних паїв, отриманих в порядку безоплатної передачі. При певних умовах і тільки раз на рік пільгами можуть скористатися також особи, які отримали такі ділянки в процесі приватизації", – перераховує адвокат.

Детальну інформацію можна отримати в Державному земельному кадастрі та в урядовому контактному центрі 1545. Відповіді на найчастіші запитання розміщені на сайті контакт-центру.

Безоплатну правову допомогу також може надати Міністерство юстиції України.

5. Оформлення договору

Фінішною частиною процедури продажу землі стане укладення договору купівлі-продажу та реєстрація даних про нового власника в Держреєстрі речових прав на нерухомість.

Нотаріус зажадає від продавця такі документи:

• паспорт;
• ідентифікаційний код;
• якщо продавець перебуває в шлюбі – нотаріально завірена згода чоловіка/дружини;
• звіт про експертну грошову оцінку ділянки;
• документи, що підтверджують право власності на ділянку (виписка з Держреєстру речових прав на нерухоме майно або держакт на землю);
• виписка з Державного земельного кадастру щодо земельної ділянки.

Деякі документи може попередньо замовити нотаріус, а інші доведеться замовляти продавцеві особисто.

Передача грошей може відбуватися як перед підписанням договору, так і під час оформлення, можлива також оплата частинами. Ці умови повинні бути прописані в договорі.

Після угоди нотаріус сам вносить відповідну інформацію до Держреєстру прав на нерухомість. Продавцю нічого більше робити не потрібно.