Проблемы с долгостроями в Украине вот уже много лет не теряют актуальность. Граждане вкладывают деньги в квартиры еще на этапе строительства, но по итогу многие дома замораживают и не достраивают. Причем случиться такое может даже с проверенными компаниями. Например, в конце 2019 года "Укрбуд" приостановил строительство домов для 13 тысяч семей. Причиной стал конфликт между бывшим и нынешним руководством компании. К счастью, "Киевгорстрой" согласился достроить жилые комплексы "Укрбуда", а финансировать это будут за счет кредитов в госбанках и нераспределенной прибыли "Киевгорстроя".

Усугубляет проблему и то, что в стране нет законодательства, которое защитило бы украинцев от долгостроев и сохранило их деньги. Соответствующий законопроект долго пытались разработать как в предыдущем, так и в нынешнем правительстве. Недавно в Минрегионстрое состоялась рабочая встреча по обсуждению проекта закона Украины "Об особенностях урегулирования достройки проблемных объектов жилищного строительства", с участием инвесторов долгостроев, специалистов министерства, экспертов, архитекторов и представителей местной власти.

Как планируют исправить проблемы долгостроев и чего ждать украинцам.

Откуда берутся долгострои и что предлагают в законопроекте

По состоянию на 1 октября 2019 года в Украине проблемными считались 150 объектов жилищного строительства. Больше всего таких в Киеве – 51 объект, Киевской области – 23, и в Одесской области – 14 объектов. Появляются долгострои по целому ряду причин, но, чаще всего из-за недостатка финансов: нехватки стартового капитала, недооценки расходов на строительство и т.д.

Анжелика Саакян, директор по маркетингу многофункционального ЖК "POLARIS Home&Plaza" говорит, что на сегодняшний день нет реальных законодательных механизмов, которые позволили бы "закрыть" вопрос недостроев и, самое важное, – нет решений, как поступить с обманутыми инвесторами.

"С одной стороны, любые попытки, которые предпринимались и предпринимаются застройщиками для решения проблемы, очень рискованные. Ведь они на свой страх и риск взваливают на себя "грехи" своих предшественников. С другой стороны, власть достаточно пассивно реагирует на эту проблему, ограничиваясь лишь громогласными заявлениями. Именно поэтому на сегодняшний день решить проблему можно только в точечных проектах, где нет проблем с землей, где количество проданных квартир не превышает 30-50%. Но таких проектов очень мало. Часто пострадавшие инвесторы пытаются самостоятельно достроить свои дома. Но самостоятельное завершение замороженного жилого дома потребует от обманутых инвесторов дополнительного финансирования в размере до 8000 грн/м2", – рассказывает Анжелика Саакян.

В свою очередь, Анна Лаевская, коммерческий директор "Интергал-Буд" отмечает, что проблем с долгостроями удастся избежать, если власти найдут реальный механизм решения сложных рыночных ситуаций, а девелоперы признают высокую степень социальной ответственности своего бизнеса.

"Было бы неплохо, чтобы местные органы власти действительно отслеживали, как обстоят дела со стройками в их регионе по общепринятому прозрачному механизму. И в случае необходимости, еще до тех пор, пока объект официально не признан проблемным, а инвесторы не включены в реестр обманутых, вели диалог с руководством девелоперской компании, у которой возникли проблемы, для поиска компромиссных решений. Это превентивные меры, чтобы избежать долгостроев. Девелопер, который дорожит собственной репутацией и строит действительно для людей, не станет утаивать информацию о реальном ходе дел на своих площадках", – говорит Лаевская.

Чтобы решить эту проблему, правительство представило новый законопроект. В нем, например, предлагается создать комиссии для проведения техобследования объектов жилищного строительства. После того, как комиссии проведут технический осмотр, будут составляться акты и отчеты, в которых обязательно будут указывать, возможно ли завершить строительство объекта. Также предлагается, чтобы органы местного самоуправления создали местные целевые программы завершения строительства. Помимо этого, деньги на достройку проблемных объектов будут брать из местных бюджетов.

А вот о том, как будут защищены сами инвесторы (т.е. простые украинцы, которые вкладывают деньги в будущую квартиру), в законопроекте не говорится. Если смотреть на текущую версию законопроекта, становится понятно, что проблему он вряд ли решит полностью.

Что не так с проектом закона

Эксперты уверены, что предложенный законопроект – серьезный шаг на пути к решению проблемы. Например, важно то, что в документе предлагается точное определение проблемных проектов, что позволит не путаться и не ставить клеймо на нормальные стройки.

"Из действительно важных моментов, предложенных в законопроекте, стоит выделить решение про утверждение Кабмином исчерпывающего перечня проблемных объектов: для этого, правда, местные органы власти должны собирать в полной мере объективные данные о состоянии объектов и оперативно передавать сведения в центральный орган", – отмечает Лаевская.

Лаевская добавляет, что еще одно важное решение – создание или определение из уже существующих коммунальных предприятий, того, которое будет выполнять функцию заказчика завершения строительства. Правда, здесь появляются дополнительные коррупционные риски.

"Каким образом предлагается минимизировать коррупционные риски, связанные с тем, что заказчиком будет коммунальное предприятие? Ведь оно будет иметь непосредственную информацию и доступ к финансовой документации по проекту, и знать о доступном балансе на счету местных бюджетов, которые будут финансировать завершение строительства за счет программ. Это может повлечь за собой риск злоупотреблений. Мне кажется, что этот момент стоит каким-либо образом прояснить и уточнить в предложенном законопроекте", – отмечает эксперт.

Татьяна Шульга-Забельская, управляющий партнер Сообщества девелоперов жилья (RED Community), также рассказывает, что хотя в законопроекте и прописан ряд процедур, которые позволят составить полный отчет о проблемных стройках, остается непонятным, как быть с теми объектами, где комиссия решит, что достроить их нельзя. Да и что в таком случае делать с обманутыми инвесторами – не сказано.

"В законопроекте наблюдается излишняя бюрократизация процесса. Ведь согласно документу, местные органы самоуправления должны создать или назначить отдельные КП, которые бы курировали достройку замороженных объектов. Но цели для дополнительной нагрузки на местный бюджет пока совсем не ясны. Также возникает вопрос возможной коррупции при объявлении инвестиционных конкурсов: в документе нет четкого прозрачного механизма, как их провести, чтобы все было прозрачно и чисто. Отсюда – возможные коррупционные риски, что конкурсы могут быть прописаны под "своих", – рассказывает Татьяна Шульга-Забельская.

Помимо этого, в законопроекте отсутствуют механизмы "наказания" для недобросовестных застройщиков и чиновников-коррупционеров, по чьей вине государство должно тратить средства на завершение строительства.

"Для тех инвесторов, кто решился создать свои кооперативы и самостоятельно достроить объект (в некоторых случаях им, по сути, пришлось доплатить еще 100% стоимости за свои квартиры), не предусмотрены никакие механизмы компенсаций. Их ведь тоже следует считать инвесторами", – говорит Шульга-Забельская.

Также в законопроекте предлагают переложить достройку проблемных объектов на плечи местных бюджетов. Насколько это возможно и правильно – сложно сказать.

"Бюджет – это средства налогоплательщиков; почему они должны пойти на решение этого вопроса, а не на, скажем, развитие социальной инфраструктуры?" – комментирует ситуацию Шульга-Забельская.

Анна Лаевска добавляет, что на достройку того или иного объекта потребуется в среднем от 500 млн до 1 млрд грн. Если учесть, что только в Киеве 51 незаконченная стройка, сложно представить, где взять столько денег из местного бюджета.

"Было бы разумно предусмотреть возможность муниципально-частного партнерства в вопросах решения долгостроев. То есть привлекать к проектам частный капитал, застройщиков, которые не боятся вызовов, имеют достаточный опыт на рынке, а также финансовую возможность взять на себя ответственность реализовать подобный проект и дать ему второй шанс. При этом, разумеется, бизнесу нужно понимать экономическую рентабельность (свою выгоду) в данном проекте: это может быть участок по соседству со стройкой, пригодный для застройки, налоговые преференции, содействие по части подключения к инженерным сетям и пр.", – говорит Лаевская.

Еще одна брешь в законопроекте – это сроки, в которые инвесторы должны заявить о своих правах на объект. В документе прописано, что с момента публикации объявления о начале процедуры урегулирования обязательств, в течение 60 календарных дней нужно подать заявление коммунальному предприятию, чтобы вас внесли в перечень обманутых инвесторов.

"Если, скажем, человек не успел подать заявление по объективным причинам (отсутствие в стране или по причине пребывания во временно недееспособном состоянии), но на 61-й день может предоставить оригиналы ведомостей о сумме денег, проплаченных по договору? Этот момент, мне кажется, очень важно прояснить, ведь цель закона как раз защитить права пострадавших инвесторов", – описывает ситуацию Лаевская.

Как исправить ситуацию с долгостроями

Эксперты подчеркивают, что законопроект нуждается в серьезной доработке, т.к. многие моменты в нем просто не учли.

"Для по-настоящему действенного закона необходимо, чтобы профильное министерство взяло на себя функции: а) определения точного перечня всех проблемных объектов, б) составления списков пострадавших инвесторов по всем объектам, в) подготовку механизмов инвестконкурсов для застройщиков с различными льготами и преференциями, г) определение понятий "долгострой" и "недострой", – отмечает Алексей Коваль, руководитель проектов группы компаний Perfect Grouр.

Эксперты единогласно отмечают, что для решения проблемы с долгостроями надо воспользоваться опытом других стран и привлекать профессиональных девелоперов с опытом достройки замороженных объектов.

"Таких компаний на рынке немного и все слишком индивидуально и зависит от конкретного проекта. Например, если в долгострое продано не более половины квартир, застройщик гипотетически может взять на себя вопрос достройки объекта. При этом рентабельность строительства таких домов будет на 10-15% ниже, чем с "чистой" площадки", – отмечает Саакян.

Чтобы всерьез можно было говорить о решении проблем с долгостроями, по ее словам, нужен закон, учитывающий интересы и пострадавших инвесторов, и девелоперов, и местной власти. К сожалению, пока что инвесторы в предложенном законопроекте вообще никак не защищены. Чтобы привлечь девелоперов к решению этой проблемы, нужно на законодательном уровне урегулировать несколько важных вопросов.

"Необходимо подтверждение количества обманутых покупателей вместе с разработанным механизмом получения ими квартир (это также касается расчета размера доплат, если потребуется).

Решение сопутствующих, но очень важных вопросов: земельных споров (если первичное разрешение было получено с нарушениями), подключения к инженерным сетям, отмены паевого (к слову, такую инициативу уже реализуют киевские органы власти)", – говорит Саакян.

Кроме того, эксперт советует привлекать кредитные организации, чтобы те давали льготные кредиты для завершения проекта, если есть такая необходимость.